F.3. Investice

F.3.1. Investice do nemovitostí

XLS

Skupina pořídila v roce 2016 dvě investiční nemovitosti. V březnu 2016 uzavřela Skupina smlouvu o převodu nemovitosti na Náměstí republiky v Praze. Reálná hodnota nemovitosti byla 788 mil. Kč.

Druhá transakce proběhla v květnu 2016 akvizicí realitní společnosti MUSTEK PROPERTIES, s.r.o., která vlastní nemovitost v centru Prahy zahrnující hotelové a obchodní prostory. Reálná hodnota pořízené nemovitosti činila 784 mil. Kč.

V položce Úbytky je vykázán prodej investiční nemovitosti na Barrandově ve výši 52 mil. Kč. Při prodeji byl realizován zisk ve výši 2,7 mil. Kč.

Skupina v roce 2015 pořídila dvě investiční nemovitosti. V první polovině roku 2015 proběhla akvizice realitní společnosti IDEE, s.r.o., která vlastní prodejní a kancelářské prostory v centru Prahy. Celková pořizovací cena činila 398 mil Kč, včetně podmíněného protiplnění 28 mil. Kč, které bylo prodávajícímu uhrazeno v lednu 2016 v návaznosti na splnění podmínek sjednaných kupní smlouvou.

Další akvizice se uskutečnila ve Varšavě v prosinci 2015, kdy Skupina uhradila 578 mil. Kč za nákup kancelářské budovy, která se nachází ve čtvrti Wlochy, v zavedené lokalitě v ulici Jerozolimskie.

Reálná hodnota investic do nemovitostí je založena na odhadu nezávislého znalce, který je držitelem požadovaného oprávnění a má relevantní zkušenosti v dané lokalitě a kategorii investičního majetku, který je předmětem hodnocení.

Investice do nemovitostí se oceňují především na základě informací o obdobných aktivech prodávaných na aktivních trzích nebo diskontováním peněžních toků představujících budoucí výnosy a náklady na pronájem stanovené v souladu s konceptem nejvyššího a nejlepšího využití nemovitosti účastníkem trhu.

Vzhledem k tomu, že vstupy použité pro oceňování investic do nemovitostí ve většině případů nejsou objektivně zjistitelné, Skupina celou tuto kategorii pro účely stanovení úrovně reálné hodnoty zařadila do třetí úrovně.

Výnosy z investic jsou uvedeny v kapitole F.19, investiční náklady v kapitole F.23.

F.3.2. Majetkové účasti v dceřiných a přidružených společnostech

XLS

Podíl Skupiny ve Fondu nemovitostních akcií vzrostl v roce 2016 nad 20 %. Majetková účast byla reklasifikována z finančních investic do přidružených společností a je konsolidována ekvivalenční metodou (viz. B.1).

Podíl Skupiny ve Fondu živé planety klesl v roce 2016 pod 20 %, a fond byl tedy vyřazen z přidružených společností (viz. B.1). Majetková účast byla překlasifikována na finanční investici a účtuje se v souladu s IAS 39.

Dne 14. dubna 2016 byl prodán 100% podíl ve společnosti Finansovyj servis o.o.o, jehož účetní hodnota byla nulová. Prodejní cena činila 10 000 RUB.

V první polovině roku 2015 proběhla fúze společnosti ČP DIRECT, a.s., se společností Generali Care, a.s., která je členem skupiny GCEE. V důsledku fúze společnost ČP DIRECT zanikla a Skupina rozpoznala majetkovou účast ve společnosti Generali Care. Investice byla zařazena jako přidružená společnost a konsoliduje se ekvivalenční metodou.

Pokles hodnoty investice v Direct Care s.r.o. v roce 2016 je způsoben výplatou dividendy.

F.3.2.1. Souhrnné finanční informace o přidružených společnostech

XLS

XLS

Sumarizovaný výkaz ostatního úplného výsledku

XLS

Výsledek hospodaření investičních fondů je z hlediska Skupiny nevýznamný, a v příloze konsolidované účetní závěrky se tudíž neuvádí.

F.3.3. Úvěry a pohledávky

XLS

Z toho Transformovaný fond

XLS

Přecenění na reálnou hodnotu k rozvahovému dni:

XLS

Z toho Transformovaný fond

XLS

Jsou-li informace o reálné hodnotě dostupné a jedná-li se o aktivní trh, pak platí, že reálná hodnota se rovná tržní ceně. Pokud tomu tak není, reálná hodnota se stanoví s použitím tržní a výnosové metody. Pro účely tržní metody se jako primární vstupy používají ceny kótované na aktivních trzích pro stejná nebo srovnatelná aktiva, přičemž zařazení do příslušné úrovně hierarchie stanovení reálné hodnoty závisí na míře srovnatelnosti mezi daným cenným papírem a příslušným referenčním aktivem. Jako výnosová metoda se ve většině případů používá metoda diskontování peněžních toků. Peněžní toky nebo diskontní křivka zohledňují úvěrové riziko a riziko likvidity tím, že se pro jejich úpravu používají úrokové sazby a výnosové křivky, které jsou běžně objektivně zjistitelné na trhu. V závislosti na tom, jak jsou tyto parametry objektivně zjistitelné, je pak cenný papír zařazen do druhé nebo do třetí úrovně hierarchie stanovení reálné hodnoty.

F.3.4. Realizovatelná finanční aktiva

XLS

Na základě vyjasnění definice kótovaných a nekótovaných instrumentů byly nekótované dluhopisy ve výši 16 232 mil. Kč reklasifikovány z nekótovaných dluhopisů do kótovaných dluhopisů roku 2014.

Z toho Transformovaný fond

XLS

Způsob stanovení reálné hodnoty ke konci účetního období:

XLS

Z toho Transformovaný fond

XLS

Následující tabulka zachycuje převody mezi úrovněmi hierarchie stanovení reálné hodnoty během účetního období:

XLS

Skupina v roce 2016 převedla ze 3. úrovně státní dluhopisy v hodnotě 194 mil. Kč a korporátní dluhopisy v hodnotě 169 mil. Kč, protože na trhu byly dostupné informace o jejich budoucím výnosu.

Skupina v roce 2015 převedla z 2. do 3. úrovně korporátní dluhopisy v celkové hodnotě 727 mil. Kč. Důvodem byla napjatá situace na finančních trzích, která ovlivnila dostupnost objektivně zjistitelných tržních vstupů, především úrovně kreditního rozpětí.

Dále Skupina v roce 2015 provedla analýzu, jejímž cílem bylo lépe sladit kritéria oceňování finančních aktiv a jejich zařazování do jednotlivých úrovní pro účely stanovení reálné hodnoty. Na základě této analýzy byly zpět do 2. úrovně převedeny korporátní dluhopisy v hodnotě 1 700 mil. Kč a státní dluhopisy v hodnotě 256 mil. Kč.

Z toho Transformovaný fond

XLS

Následující tabulka zobrazuje změny finančních aktiv oceněných v 3. úrovni za účetní období:

XLS

Z toho Transformovaný fond

XLS

Splatnost realizovatelných finančních aktiv – dluhopisy (v reálné hodnotě)

XLS

Z toho Transformovaný fond

XLS

Realizované zisky a ztráty a ztráty ze snížení hodnoty realizovatelných finančních aktiv

XLS

Z toho Transformovaný fond

XLS

F.3.5. Finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou proti účtům nákladů nebo výnosů

XLS

Z toho Transformovaný fond

XLS

Způsob stanovení reálné hodnoty ke konci účetního období:

XLS

Z toho Transformovaný fond

XLS

Následující tabulka zachycuje převody mezi úrovněmi stanovení reálné hodnoty během účetního období:

XLS

V roce 2016 byly z 2. do 3. úrovně přeřazeny korporátní dluhopisy vážící se k pojistným smlouvám, kde nositelem investičního rizika je pojistník, v celkové hodnotě 133 mil. Kč jako důsledek zlepšeného posuzování úrovní reálné hodnoty. Volatilita podkladových indexů u těchto dluhopisů způsobuje značnou nedostupnost údajů objektivně zjistitelných na trhu.

V roce 2015 byly přeřazeny finanční aktiva vážící se k pojistným smlouvám, kde nositelem investičního rizika je pojistník, v hodnotě 1 539 mil. Kč z 1. do 2. úrovně a v  hodnotě 26 mil. Kč z 2. do 3. úrovně. Důvodem převodu byla především nižší četnost veřejně publikovaného ocenění podílových jednotek.

U Transformovaného fondu nedošlo v roce 2016 ani 2015 k žádným významným převodům mezi 1. a 2. úrovní hierarchie stanovení reálné hodnoty.